2026年1月30日，在北京中體行旅行服務(wù)有限公司的會(huì)議室里，康養(yǎng)旅居事務(wù)部總經(jīng)理陶衛(wèi)剛結(jié)束個(gè)長(zhǎng)達(dá)3小時(shí)的老年旅行團(tuán)案討論。這成立于1999年的公司，是國(guó)內(nèi)注于服務(wù)端老年群體的頭部旅行社之。

　　這個(gè)平均年齡為60歲的“古建攝影主題團(tuán)”，不僅要求行程包含5個(gè)小眾的唐代寺廟，還對(duì)住宿酒店的床墊硬度、餐廳的少油、少鹽菜品以及每天徒步里程的上限，提出精確到具體數(shù)字的要求。案的角落也特意標(biāo)注了每日需配備持有急救證的醫(yī)護(hù)人員，并聯(lián)系好沿途三甲醫(yī)院的綠通道。“這放在10年前是不可想象的。”陶衛(wèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者說。從業(yè)近20年，從初帶老人“十天七國(guó)”的歐洲趕路團(tuán)，到今天為次唐代古寺的度攝影之旅反復(fù)磨，他經(jīng)歷了市場(chǎng)的變遷。他口中這批新時(shí)代的老年人，被業(yè)內(nèi)稱為“活力老人”，年齡在55歲至75歲之間。

　　隨著需求的變化，市場(chǎng)也發(fā)生了變化。途數(shù)據(jù)顯示，康養(yǎng)基地正在成為不少老年人的“新寵”。相比于傳統(tǒng)酒店、民宿，康養(yǎng)基地能提供即時(shí)醫(yī)療響應(yīng)、慢病管理和健康監(jiān)測(cè)，解決齡老人的后顧之憂。同時(shí)，康養(yǎng)基地具備完善的適老化公共空間，些基地定期舉辦養(yǎng)生講座、書畫交流等活動(dòng)，社交氛圍好。此外，些康養(yǎng)基地配備了業(yè)的助浴設(shè)施、障礙扶手、針對(duì)的營(yíng)養(yǎng)膳食，這些細(xì)節(jié)的疊加，使得康養(yǎng)基地成為追求品質(zhì)生活老人的選。

　　面對(duì)人口的老齡化，從業(yè)者開始思考：在退休后還沒住進(jìn)養(yǎng)老院之前，這些“活力老人”的需求是什么，如何滿足這些人的需求？

　　需求變了

　　2026年1月28日，還有幾個(gè)月就將從大學(xué)教師崗位退休的上海陳阿姨，與幾位老友同前往山東泰安的康養(yǎng)基地，開始了為期十余天的旅居生活。

　　選擇康養(yǎng)基地而非普通酒店，陳阿姨有著自己的盤：“我和同伴個(gè)房間，11天總費(fèi)用2000多元，平均每人每天才100元左右，比住酒店還便宜。”

　　在陳阿姨看來，康養(yǎng)基地提供的遠(yuǎn)不止住宿：從人管協(xié)調(diào)每日活動(dòng)，到針對(duì)老年人口味的健康餐飲；從提供書法、KTV、影音室等費(fèi)設(shè)施，到出門即達(dá)的公園湖景——這些是康養(yǎng)基地提供的旅居產(chǎn)品，酒店則只有住宿的。

　　在這里，陳阿姨的天從容而充實(shí)：清晨集體練習(xí)八段錦，上午在湖畔公園散步，午后可以預(yù)約書法、手工或場(chǎng)私人影院觀影，偶爾也會(huì)約車去附近泰山、岱廟旅游。

　　陳阿姨今年60歲，像她這樣擁有穩(wěn)定退休金、熟練使用智能手機(jī)、熱衷于自己規(guī)劃行程的“活力老人”，正成為康養(yǎng)旅居市場(chǎng)的新主流。

　　“大概在2005年到2015年，老年人的旅游產(chǎn)品還很傳統(tǒng)。”陶衛(wèi)回憶，那時(shí)的客群獲取信息，主要來自旅行社分發(fā)的彩傳單和子女、身邊人的薦。消費(fèi)觀念普遍保守，旅行像項(xiàng)的勵(lì)。行程主多快好省，要卡多沒見過的景點(diǎn)，十天游遍歐洲七國(guó)是風(fēng)靡時(shí)的經(jīng)典產(chǎn)品；餐飲標(biāo)準(zhǔn)壓得很低，人均20元的十菜湯團(tuán)隊(duì)桌餐，吃飽是唯目的。“那個(gè)年代的老年人，有種要把錢留給子女、支援他們買房買車的強(qiáng)烈責(zé)任感，對(duì)自己則比較吝嗇。”陶衛(wèi)稱，那時(shí)的旅居是如此運(yùn)城家具封邊膠廠家，老年人會(huì)找個(gè)地住，或在海南等地買套房子住，關(guān)注住的需求。

　　變化始于“65后”尤其是“70后”人群退休。他們是改革開放的受益者，普遍擁有相對(duì)豐厚的財(cái)富積累和穩(wěn)定的額退休金。重要的是，他們能熟練使用智能手機(jī)，是微信、抖音、小紅書的度用戶，獲取和甄別信息的能力不亞于年輕人。

　　“新代老年游客的畫像發(fā)生改變。”陶衛(wèi)總結(jié)稱，他們的信息渠道為多元，會(huì)主動(dòng)在社交平臺(tái)被“種草”小眾目的地，甚至自己規(guī)劃路線。消費(fèi)理念從“為庭犧牲”轉(zhuǎn)向“為自己而活”，信奉“活在當(dāng)下，及時(shí)享受”。行程上，他們從“走馬觀花”轉(zhuǎn)向“沉浸體驗(yàn)”，愿意為次度非遺手作、場(chǎng)私人古建講解支付數(shù)倍于普通門票的溢價(jià)。餐飲標(biāo)準(zhǔn)也從人均20元飆升到80至100元，他們追求“餐飲+文化”的結(jié)，頓擺盤如藝術(shù)品、有歷史故事可講的“孔雀宴”或“鮮花宴”，本身就是旅行的核心體驗(yàn)。

　　劉穎從事游行業(yè)已有20年。近兩年，她帶過的客人中，有攜帶價(jià)值過十萬元的業(yè)人機(jī)和赤道儀、只為在原拍攝星空的退休工程師；也有為系統(tǒng)學(xué)習(xí)黎錦技藝、在海南基地旅居整整1個(gè)月、寫下學(xué)習(xí)筆記的大學(xué)退休教授。過去，劉穎帶著老年人玩；現(xiàn)在老年人的設(shè)備，劉穎這個(gè)“80后”都不會(huì)操作。“老年人比我潮，我得和他們學(xué)習(xí)怎么玩。”劉穎說。

　　支付能力是這切的底座。陶衛(wèi)透露，他所在的旅行社的核心客群主要是離退休干部、知、收入群體，這部分人的退休金普遍可觀，夫妻月收入計(jì)在2萬至3萬元之間非常普遍，且自主消費(fèi)意愿強(qiáng)。

　　“你不能把他們當(dāng)成需要被照顧、容易被糊弄的老人。他們是擁有豐富社會(huì)資源、清晰審美判斷、明確知道自己要什么，并且有足夠能力實(shí)現(xiàn)的成熟消費(fèi)者。”劉穎說。

　　市場(chǎng)跟著變

　　過去，市場(chǎng)給老年人的旅居案大多數(shù)是住在酒店和民宿；現(xiàn)在，種試圖承載健康管理、社交生活與精文化等復(fù)價(jià)值的新載體——康養(yǎng)基地正在急速進(jìn)化。

　　“客人選擇來這里，不只是為了住。”中照文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)董事長(zhǎng)助理吳婷婷說，該公司運(yùn)營(yíng)位于山東泰安的中城悠山湖畔和位于海南海口的康養(yǎng)基地中照·海控瑤城。團(tuán)隊(duì)通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“活力老人”而言，單純比拼住宿條件毫優(yōu)勢(shì)，真正的競(jìng)爭(zhēng)力在于“住宿+”的復(fù)價(jià)值。

　　基地運(yùn)營(yíng)圍繞老年人的新需求，引入套重資產(chǎn)服務(wù)鏈：引入作醫(yī)院設(shè)立門診部，提供慢病管理與動(dòng)態(tài)健康監(jiān)測(cè)；投資開辦社區(qū)老年大學(xué)，組織書畫、聲樂、智能手機(jī)課程；甚至定期安排由護(hù)士和管全程陪同的“日舒緩文化游”。

　　定價(jià)也于酒店住宿。“我們銷售的底層產(chǎn)品，不是個(gè)房間，而是種‘有人悉心照顧、有朋友交流、有活動(dòng)充實(shí)、有安全兜底’的生活式解決案。”吳婷婷稱，該公司的旅居套餐，按7天、15天、1個(gè)月起訂，包含住宿、三餐和各類活動(dòng)，兩位老人1個(gè)月的費(fèi)用在1萬元左右。

　　同樣在變化的，還有遠(yuǎn)離城市喧囂、重人情聯(lián)結(jié)的鄉(xiāng)村康養(yǎng)模式。在云南大理洱海東岸的向陽村，晶海文旅的創(chuàng)始人劉晶晶沒有選擇斥巨資新建大樓，而是與當(dāng)?shù)卮迕窈炗嗛L(zhǎng)期租約，盤活閑置的白族傳統(tǒng)院落運(yùn)城家具封邊膠廠家，統(tǒng)進(jìn)行適老化改造后用于旅居。

　　在這個(gè)基地，老人的天從跟著本地阿孃去趕白族市集開始，下午在公共活動(dòng)中心學(xué)扎染、圍爐煮茶、閑話常，晚上可能是場(chǎng)即興的篝火晚會(huì)或星空電影。食堂根據(jù)二十四節(jié)氣和常見老年慢病需求配餐，門口步行兩分鐘就是鎮(zhèn)衛(wèi)生院，可進(jìn)行針灸、艾灸等基礎(chǔ)理療。

　　“很多老人來這里住就是兩個(gè)月，復(fù)購率很。他們需要的不是豪華的設(shè)施，而是像樣的熟人社群，和被悉心關(guān)照的感受。”劉晶晶說，盡管他們的硬件條件法與星酒店相比，但客戶滿意度和口碑傳播是好的宣傳。

　　但康養(yǎng)基地也存在淡季波動(dòng)。除了季的“活力老人”客群，到了淡季或平日，他們也會(huì)接納些追求價(jià)比和安靜環(huán)境的年輕人，泡沫板橡塑板專用膠以降低空房率。

　　“季房難求，淡季白給都不要。”名康養(yǎng)基地管理者苦笑著形容。他管理的位于北度假勝地的基地，入住率在夏季能達(dá)到90以上，冬季卻可能長(zhǎng)期低于20。全年平均入住率勉強(qiáng)達(dá)到50，在業(yè)內(nèi)就已屬經(jīng)營(yíng)有。這意味著有將近半的時(shí)間，昂貴的場(chǎng)地、設(shè)備和業(yè)人員處于閑置或低運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

　　吳婷婷也面臨相似的挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對(duì)漫長(zhǎng)的淡季，覆蓋固定成本，她的團(tuán)隊(duì)不得不像創(chuàng)業(yè)公司樣，開拓思路，承接與主業(yè)看似關(guān)的業(yè)務(wù)：青少年研學(xué)營(yíng)地、企業(yè)封閉式團(tuán)建、短期主題工作坊等。

　　這些成本有多少？數(shù)字令人心驚。

　　山西晉城恒光博康養(yǎng)中心的院長(zhǎng)田婷過筆賬：在她那間入住率約為75的機(jī)構(gòu)里，人工成本占到總支出近40，僅廚師、保潔、護(hù)理員的工資就是筆大開支；1年食材采購要50萬元左右，因?yàn)橐o老年人吃，要用優(yōu)質(zhì)的原料；大壓力來自資產(chǎn)本身——由于是集團(tuán)自建物業(yè)，每年房屋和設(shè)備的折舊攤銷達(dá)200萬元左右。“好的服務(wù)需要投入，但收費(fèi)水平受制于本地老人的支付能力，存在成本倒掛。”田婷說。

　　對(duì)于規(guī)模大的項(xiàng)目，數(shù)字為驚人。像吳婷婷管理的泰安項(xiàng)目，1個(gè)月僅能耗（水、電、燃?xì)猓┚瓦_(dá)十幾萬元，全年整體運(yùn)營(yíng)成本在1500萬元左右，該基地的建設(shè)費(fèi)用在10億元以上。

　　想切蛋糕的人

　　面對(duì)“活力老人”這個(gè)兼?zhèn)湎M(fèi)意愿與支付能力的市場(chǎng)，傳統(tǒng)酒店、民宿乃至養(yǎng)老院也都看在眼里，紛紛調(diào)整，試圖從這塊不斷做大的蛋糕上切下屬于自己的塊。

奧力斯    pvc管道管件膠批發(fā)    聯(lián)系人：王經(jīng)理    手機(jī)：15226765735（微信同號(hào)）    地址：河北省任丘市北辛莊鄉(xiāng)南代河工業(yè)區(qū)運(yùn)城家具封邊膠廠家

　　但田婷卻正陷跨界競(jìng)爭(zhēng)的力感中。她所在的機(jī)構(gòu)本質(zhì)上是業(yè)接收失能、半失能老人的護(hù)理型養(yǎng)老院，她特意規(guī)劃了二期公寓樓，希望能吸引些身體硬朗的“活力老人”前來旅居。

　　“我們的硬件其實(shí)很有優(yōu)勢(shì)，有常駐護(hù)士，食堂請(qǐng)了業(yè)廚師，價(jià)格至少比市里同類酒店便宜半。”田婷了筆賬：如果接待旅居客人，管吃管住天收費(fèi)150元，這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具競(jìng)爭(zhēng)力，當(dāng)?shù)刂袡n酒店的價(jià)格在200元左右。

　　然而，她主動(dòng)拜訪本地多旅行社，作意向卻寥寥。“談過幾次，后都不了了之。”田婷分析問題可能出在“氛圍”上，旅行社覺得她那里養(yǎng)老院的感覺太重了，出來玩的“活力老人”，心理上可能很排斥這點(diǎn)。

　　陶衛(wèi)稱，除非客人特別要求，否則他們少會(huì)主動(dòng)把老年團(tuán)安排進(jìn)傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，哪怕它裝修得像賓館樣好。這關(guān)設(shè)施優(yōu)劣，而是種微妙的心理和環(huán)境體驗(yàn)。

　　“老人是出來尋找快樂、享受生活的。如果觸目所及多是行動(dòng)不便、需要照護(hù)的同伴，整個(gè)空間的‘能量場(chǎng)’是向下的，會(huì)形中提醒他們關(guān)于衰老和脆弱的面。他們?cè)敢庵蒙碛趥€(gè)多元、活躍、充滿生機(jī)的環(huán)境，鄰居可能是度假的庭，也可能是年輕人。”陶衛(wèi)說。

　　此外，康養(yǎng)基地的觸網(wǎng)率不，多靠復(fù)購和口碑傳播。于是，嗅覺靈敏、擁有渠道的酒店和端民宿成為競(jìng)爭(zhēng)中為活躍的跨界者。

　　陶衛(wèi)觀察發(fā)現(xiàn)，許多城市近郊的度假村、溫泉酒店，都會(huì)拿出整層樓或部分客房進(jìn)行適老化改造，出“康養(yǎng)月租套餐”。

　　在康養(yǎng)基地從業(yè)者眼中，酒店的核心能力是標(biāo)準(zhǔn)化住宿服務(wù)和場(chǎng)地管理，但對(duì)于老年人而言，在“康與養(yǎng)”的度以及精歸屬感的營(yíng)造上，酒店與業(yè)的康養(yǎng)基地存在差距。

　　不過，多名資從業(yè)者透露，當(dāng)個(gè)康養(yǎng)基地或旅居社區(qū)聚集了大量離開原生活圈、渴望社交的老年人時(shí)，這里就自發(fā)形成了個(gè)小型社會(huì)，運(yùn)營(yíng)者需要提風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)不僅包括傳統(tǒng)的保健品銷行為，還可能涉及復(fù)雜的金融介、情感詐騙以及安全等問題。這要求運(yùn)營(yíng)不僅要有醫(yī)療支持，要有隱秘而有的健康教育與風(fēng)險(xiǎn)范機(jī)制。

　　新模式與新藍(lán)海

　　如果將時(shí)間倒回五到十年前，許多康養(yǎng)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)，其實(shí)是旅游地產(chǎn)的變體。

　　“早幾年，很多所謂的康養(yǎng)小鎮(zhèn)、養(yǎng)生谷，核心商業(yè)模式是‘以康養(yǎng)之名行地產(chǎn)之實(shí)’。”名長(zhǎng)期觀察文旅地產(chǎn)的從業(yè)者稱，開發(fā)商以建設(shè)康養(yǎng)配套為承諾低價(jià)拿地，實(shí)際這些配套可能是單的酒店或體檢中心，真正的利潤(rùn)來自銷售可分割產(chǎn)權(quán)的住宅、公寓或養(yǎng)老公寓的使用權(quán)，快速回籠資金，至于康養(yǎng)服務(wù)本身能否長(zhǎng)期盈利，往往不是要考量。

　　同樣見證過這個(gè)階段的陶衛(wèi)說：“2016年、2017年康養(yǎng)旅居概念剛熱時(shí)，市面上不少項(xiàng)目就是這個(gè)路數(shù)，卡、會(huì)員、居住權(quán)。”

　　這種依賴“快周轉(zhuǎn)”的地產(chǎn)思維，在宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的今天難以為繼。行業(yè)亟需種能夠支持長(zhǎng)期主義、與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律相匹配的金融模式。于是，種來自頂層設(shè)計(jì)的EOD（生態(tài)環(huán)境向開發(fā)）模式，開始進(jìn)入主流視野，為行業(yè)注入了期待已久的耐心資本。

　　環(huán)境科學(xué)研究院環(huán)境技術(shù)工程有限公司的綠金融與EOD創(chuàng)新中心主任呂文魁介紹，EOD模式的核心是將個(gè)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境理項(xiàng)目（如流域水污染整、農(nóng)村人居環(huán)境提升、礦山生態(tài)修復(fù)）與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目（如生態(tài)農(nóng)業(yè)、文旅康養(yǎng)）包成個(gè)項(xiàng)目，把“綠水青山”修復(fù)好、提升好，在此基礎(chǔ)上把“金山銀山”孵化好、造好，動(dòng)區(qū)域健康可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)益、經(jīng)濟(jì)益和環(huán)境益的三。

　　采用這種模式的陵川EOD項(xiàng)目負(fù)責(zé)人樊海東說，EOD模式關(guān)鍵的吸引力在于，建設(shè)能申請(qǐng)到周期長(zhǎng)達(dá)20年至25年的政策銀行貸款或綠金融支持。這改變了游戲規(guī)則，投資者和運(yùn)營(yíng)可以思考未來20年如何耕服務(wù)、培育，而不是焦慮如何在三五年內(nèi)光房子回本。

　　在采訪中，受訪者均提到了百歲人生的概念。《百歲人生》由英國(guó)琳達(dá)·格拉頓（LyndaGratton）和安德魯·斯科特著。作者在書中寫道：“我們這代人，很可能活到100歲甚至久。長(zhǎng)壽正在將三階段人生轉(zhuǎn)變?yōu)槎嚯A段人生。過去，我們習(xí)慣‘上學(xué)—工作—退休’的人生三部曲，但如果生命延長(zhǎng)到100年，我們需要重新設(shè)計(jì)人生，把它變成多階段的旅程，而退休，不過是其中個(gè)新階段的開始。”

　　“如果人口平均壽命穩(wěn)步邁向100歲成為現(xiàn)實(shí)，那么從60歲退休到100歲，我們將面對(duì)長(zhǎng)達(dá)40年的三人生。”名康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的研究者認(rèn)為，這不再是個(gè)被動(dòng)等待的養(yǎng)老階段，而是需要主動(dòng)規(guī)劃、充滿選擇和可能的漫長(zhǎng)篇章。健康與養(yǎng)護(hù)將成為貫穿這40年的核心主題。

　　名康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者認(rèn)為，這正在催生個(gè)新藍(lán)海。

　　吳婷婷發(fā)現(xiàn)，來康養(yǎng)基地旅居不只“活力老人”，還有很多中年人，他們身體指標(biāo)可能已亮起黃燈，或單純感到長(zhǎng)期疲憊、焦慮失眠。他們來的目的不是為了病，而是希望通過短期的沉浸式療——包括飲食調(diào)理、睡眠干預(yù)、壓力管理和中醫(yī)調(diào)理，應(yīng)對(duì)未來的生活。

　　樊海東說，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)對(duì)象，從傳統(tǒng)的“已病”和“已老”人群，大幅前移至“未病”和“將老”人群。產(chǎn)品形態(tài)也隨之從照護(hù)、休閑旅居，擴(kuò)展到體檢、健康評(píng)估、生活式醫(yī)學(xué)干預(yù)、亞健康綜調(diào)理、心理療與職業(yè)生涯轉(zhuǎn)型輔等。

　　陵川正在規(guī)劃做個(gè)端康養(yǎng)基地，為旅居加上“調(diào)理身體”這個(gè)附加值。

　　“未來行業(yè)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力運(yùn)城家具封邊膠廠家，可能不再是擁有多少張養(yǎng)老床位，而是能否為凈值客戶未來40年的健康資產(chǎn)與幸福生活，提供整套可信賴、可定制、可持續(xù)的管理案。”陶衛(wèi)說。